Polskie prawo, a w szczególności Kodeks Cywilny i ustawy o własności lokali, dość precyzyjnie określają to, jakie zadania i obowiązki muszą być wykonane w ramach dużej i małej wspólnoty mieszkaniowej. Oba z tych rodzajów mają swoje plusy jak i minusy, jednak jakie są najważniejsze różnice między nimi?
1. Liczba lokali
Jeśli wspólnota ma dotyczyć siedmiu lokali, wtedy możliwe jest założenie tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej. Powyżej tej liczby trzeba już ubiegać się o status dużej wspólnoty. Należy zdawać sobie sprawę z tego, że lokale, które bierze się pod uwagę przy ustalaniu rodzaju wspólnoty, to nie tylko te mieszkaniowe. W ich skład wchodzą zarówno te użytkowe, jak i niewyodrębnione, czyli takie, które nie posiadają jeszcze księgi wieczystej. Najłatwiej wziąć pod uwagę to, ilu właścicieli pojedynczych lokali przynależy do jednej wspólnoty – jeśli jest ich mniej niż ośmiu, to możliwe jest utworzenie małej wspólnoty mieszkaniowej, jeśli jest ich ośmiu lub więcej, to rozpatrywane jest wyłącznie stworzenie dużej wspólnoty.
Ważne! Warto zaznaczyć, że w prawie nie ma zapisu, który by jasno definiował małą i dużą wspólnotę – są to nazwy zwyczajowe, jednak już tak bardzo utarły się w społeczeństwie i ułatwiają funkcjonowanie, że korzystanie z nich jest jak najbardziej zasadne.
2. Podejmowanie decyzji
Mała wspólnota mieszkaniowa uznawana jest za prostszą formę wspólnoty, ponieważ jedną z najważniejszych różnic jest to, że nie ma w niej potrzeby formowania zarządu. Oznacza to, że wszystkie decyzje podejmowane są na drodze porozumienia i to od samych właścicieli zależy to, czy będą oni brali pod uwagę większość głosów czy też jednomyślność (w przypadku najważniejszych decyzji jednomyślność jest koniecznością). I choć początkowo takie rozwiązanie może wydawać się stosowne, to jednak w praktyce może generować wiele problemów. Wszystko jest bowiem zależne od nastawienia poszczególnych mieszkańców – gdy są oni ze sobą w przypadku różnych inwestycji zgodni, to dbanie o wspólne dobro jest skuteczne, jednak niekiedy nawet jedna osoba z innym zdaniem może zniweczyć np. plany renowacji czy rozbudowy nieruchomości.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych konieczne jest określenie zarządu, na którym spoczywa obowiązek wprowadzania ustalonych na zebraniach zmian, kontrolowanie wydatków czy też tworzenie raportów, dzięki którym właściciele mogą monitorować, na co dokładnie zostały wydane ich pieniądze. Wszystkie decyzje podejmowane są w formie uchwał, a większość głosów wpływa na to, czy wejdą one w życie. To wszystko sprawia, że proces ten jest nie tylko dość prosty, ale również jasny i zrozumiały dla wszystkich.
W małej wspólnocie mieszkaniowej decyzje są zatwierdzone więc porozumieniem, a w dużych uchwałami. Te drugie o wiele łatwiej kontrolować, a nawet podważać czy zaskarżać, ponieważ są ważnymi dokumentami prawnymi. Porozumienia powinny również być spisywane w ustalonej formie, jednak nie jest to zawsze praktykowane, co może zwiększać dezinformację i chaos w małych wspólnotach mieszkaniowych.
Podsumowanie
W małych wspólnotach mieszkaniowych:
- nie ma obowiązku wyznaczania zarządu, jednak jeśli nastąpiło w tej kwestii porozumienie, to można go powołać,
- ważne decyzje, przekraczające zakres zwykłego zarządu, muszą uzyskać zgodę wszystkich właścicieli, więc każdy z nich musi stawić się na zebraniu,
- jeśli nie ma zarządu, który reprezentowałby małą wspólnotę mieszkaniową, każdy z właścicieli musi ubiegać swoich praw (związanych z życiem w danej nieruchomości) samodzielnie,
- sprawy, co do których nie można dojść do porozumienia, mogą być rozpatrywane przez sąd.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych:
- konieczne jest wyznaczenie zarządu,
- w każdej chwili można ubiegać się o zmianę, odwołanie lub zawieszenie zarządu, a jeśli to nie następuje w drodze głosowania, sprawę można oddać do sądu, który sam wyznaczy zarząd,
- zarząd samodzielnie podejmuje decyzje niewykraczające poza czynności zwykłe,
wszystkie najistotniejsze decyzje (np. odnośnie remontów, rozbudowy, wyznaczania lokali) muszą być podjęte w formie uchwał.
Artykuł powstał we współpracy z Nawigator Nieruchomości Sodo&Sokół
www.nawigator-nieruchomosci.pl
Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami w Warszawie i Krakowie
